П Р О Т О К О Л

гр. Перник, 28 октомври 2019 г.

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД гр. Перник, в публично съдебно заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди и деветнадесета година в състав:

СЪДИЯ: ИВАЙЛО ИВАНОВ

СЕКРЕТАР: А. М.

ОКУРОР: Сложи за разглеждане докладваното от съдия Иванов адм. дело № 390 по описа за 2019 година.

На именното повикване в 13:30 часа страните се представиха както следва:

Жалбоподателят, Д.П.С.-К., редовно призована, се явява лично.

Ответникът, Общински съвет Брезник, редовно призован, представлява се от юрисконсулт М. с пълномощно по делото.

Заинтересованата страна, М.Д.К., редовно призован, не се явява, представлява се от адв. Д.С.-К. от САК с пълномощно по делото.

Вещото лице, В.М.В., редовно призована се явява лично.

Представено е заключение в срока по чл. 199 ГПК във вр. с чл. 144 АПК.

ПО ХОДА НА ДЕЛОТО

Жалбоподателят К.: Да се даде ход на делото.

Юрисконсулт М.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото в днешното съдебно заседание, поради което

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Докладва допълнително заключение по извършената съдебно-оценителна експертиза (СОцЕ) с вх. №3291/18.10.2019 г.

Докладва молба с вх. №3336/23.10.2019 г., депозирана от жалбоподателката по делото – Д.К., с която заявява че оспорва допълнително заключение по извършената съдебно-оценителна експертиза (СОцЕ) и прави изявление, че същата не следва да бъде приета по делото, тъй като не е изготвена съгласно допуснатото доказателствено искане и поставената задача.

Докладва молба-становище от жалбоподателката с вх. №3295 от 21.10.2019 г., в която изразява становище по допълнителното заключение и моли да бъде назначена нова СОцЕ, в условията на алтернативност, моли да й бъде издадено съдебно удостоверение, по силата на което да се снабди с друго такова от Агенцията по вписванията, от което да е видно каква е стойността на вписаните възмездни сделки с имоти (намиращи се в близост до процесния – с. Н.), осъществени през предходните дванадесет месеца, считано от датата на заявлението за закупуване на процесния имот – 15.10.2018 г. и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.

Жалбоподателят К.: Запозната съм с допълнението към СОцЕ. Поддържам молбите, с които молим съда да не приема допълнението, като съм изложила допълнителни съображения, които моля да вземете предвид. Считам, че допълнението към СОцЕ не е обективно и безпристрастно, тъй като за аналози са ползвани сделки в други населени места, а именно селата К., К. и С., като всички данни за възмездни и вписани сделки за с. Н. са неоснователно и необосновано игнорирани. В тази връзка считам, че не са изпълнени законовите условия, а именно ограниченията относно това, какъв кръг сделки могат да служат като пазарни аналози, защото сделките да бъдат вписани е само едното изискване,периодът е второто изискване, а третото изискване, съгласно ЗОС е да се намират в близост до процесния имот. В писменото становище подробно съм обосновала какво значи „в близост“, съгласно ЗАТУП, съгласно ЗУТ, относно понятието „квартал“ и считаме че е допустимо да се ползват аналози от други населени места само когато няма данни или не са извършване сделки по местонахождението на имота. По делото има данни за поне три реално извършени сделки, вероятно в Служба по вписванията има данни и за други сделки, затова считам, че е неоснователно игнорирането на всички сделки и имоти в с. Н., като съм посочили относима практика на върховен административен съд, според която и една вписана сделка за имот в близост може да служи за аналог и практика на ВАС, според която най-малко две сделки са необходими, за да могат да служат за аналози. В случая, както се посочи, само по делото има данни за поне три сделки, вероятно има и повече. Следователно, считам, че е следвало да се използват за аналози данните за вписани сделки за с. Н., а ако сделките са били повече от двадесет, да се вземат предвид последните двадесет за периода. Ето защо считам, че СОцЕ не следва да бъде приета и, че следва да се направи или ново допълнение със задача: да се съберат официално данни за вписаните възмездни сделки за посочения период, считано от датата на подаване на заявлението за закупуване и да се вземат предвид всички сделки вписани за с. Ноевци, а ако са повече от двадесет, да се вземат предвид последните вписани двадесет сделки. Считам, че само по този начин заключението би било изготвено обективно, безпристрастно и съгласно законовите критерии. Считам, че подобен субективен подбор с аналози от други населени места не дава отговор на поставената задача.

Юрисконсулт Миленков: Запознат съм с допълнителното заключените, представено от вещото лице.

Съдът пристъпи към разпит на вещото.

Вещото лице със снета самоличност в предходното съдебно заседание.

Предупредена за отговорността по чл. 291, ал. 1 от НК, обеща да даде вярно и безпристрастно заключение.

Въпрос на съда към вещото лице: Поддържате ли депозираното от Вас допълнително заключение?

Вещото лице В.: Представила съм допълнителното заключение в срок и го поддържам. Като след запознаване с възраженията мога да кажа, че наистина съм ползвала аналози от съседни населени места, тъй като за с. Н. няма подобни аналози. Основно съм изготвила независима оценка на имота, като съм ползвала аналози в близки населени места в същата община. При изготвяне на СОцЕ съм се съобразила с местонахождението и съм се съобразила с това. Оценката е независима и съм ползвала аналози от Служба по вписванията в община Брезник, които при направения анализ на всички подобни имоти за община Брезник, ползваните аналози не са близки като пазарна стойност, като цената на сделката е различна от данъчната оценка и това съм отразила в заключението си.

Въпрос на съда към вещото лице В.: По оспореното решение сумата е 9 317 лв. и 20 ст., нали така?

Вещото лице В.: В заключението съм посочила сума 8, 272 лева, респективно 8, 48 лева на кв/м.

Адв. К.: Защо избрахте точно с. Кривонос?

Вещото лице В.: Основно съм анализирала целия пазар в Община Брезник, с цена на сделката, различна от данъчната оценка.

Адв. К.: Как преценявате кога сделката е била на данъчна оценка?

Вещото лице В.: В нотариалния акт (НА) пише: „цена на сделка“, „цена на данъчна оценка“. В с. Н. има имот, който е записан за 120 лева - закупен, който Вие искате да ползвате. Ползвала съм аналози, които са с цена на сделката различна от данъчната оценка, това ми е бил основният мотив, за да изготвя една независима оценка за Община Брезник. След това съм анализирала кои населени места са най-близко до с. Ноевци, тъй като в с. Ноевци няма такъв имот.

Адв. К.: А защо избрахте точно с. К., там колко сделки има с имоти? Вие посетихте ли имотите и как разбрахте, че са подходящи за аналози?

Вещото лице В.: Съобразила съм се с местоположението на имота и съм го отразила съобразно българските стандарти за оценяване на имота.

Адв. К.: Вие не ми отговорихте на въпроса, как избрахте точно с. Кривонос?

Вещото лице В.: Независимия оценител преценява какъв аналог да избере.

Адв. К.: Възразявам, уважаеми господин председател, няма такова нещо. Независимият оценител не може субективно и по непосочени критерии да избира имоти. Той може да избира само високи оценки, какъвто е настоящия случай. Вещото лице абсолютно субективно и необосновано е избрало аналози от други населени места, които му вършат работа и отговарят на поставената му явна цел да докара оценката до някаква определена стойност. Няма никакъв аргумент да се избират имоти от с. К., след като има достатъчно сделки с имоти за с. Ноевци. Още повече, обръщам внимание, че използваните аналози са със сгради. Вещото лице как е оценило стойността на сградите, за да ги приспадни, всичко е написано на слуки. Не съм съгласна, че имотите за с. Н. не са подходящи, това е вече една субективна оценка, която опорочава експертизата. Вещото лице зачерква директно всички сделки за с. Н. и казва, не, те не са подходящи, защото са на ниска стойност. В НА никъде не пише, че са на симулативна цена. В НА се сочи цена на сделката като страните декларират, че това е единствената официална цена за съответната сделка. Не може вещото лице субективно да зачеркне всички сделки за с. Ноевци.

Юрисконсулт М.: Аз нямам въпроси към вещото лице. Считам, че оценката е обективна, обоснована и компетентно дадена. Правя възражения по отношение на искането за назначаване на нова експертиза. Много добре чухме вещото лице, че няма извършени реални сделки през последната една година така, както беше посочено в искането на жалбоподателката.

Адв. К.: Това не е вярно. Ама това, просто, не е вярно. Само по делото има три сделки, които съм приложила, вещото лице казва, ама тя жалбоподателката е страна по едната. Къде има такъв критерий, жалбоподателят да не може да закупи имот и тази сделка да не може да служи за аналог. Няма такъв критерий. Очевидно със субективната си оценка, вещото лице цели да постигне определен резултат и това е само една от сделките. Има още една на имот, който е срещу процесния и аз съм приложила справка от него. Има и един, който е публична продан, значи, продаден е имотът, ЧСИ, на който всеки български гражданин е можел да участва и тогава за 1000 кв./м и сграда е продаден за 5 300 лева. Каква симулация може да има на публичен търг?! Защо това не е взето предвид?! Това също е имот, който граничи с процесния. Считам, че такава експертиза не отговаря на условията за обективност и безпристрастност.

Вещото лице В.: По отношение на вметката от страна на жалбоподателката, това, че съм ползвала имот със застрояване, аз съм го отразила, като съм се съобразила и съм намалила цената с построената сграда, като съм се запознала със сградите, годините на строеж.

Адв. К.: Т.е., Вие сте правила оценка на всяка една сграда?

Вещото лице В.: Да, и го има, съобразно еталоните на СЕК и съм го отразила в заключението.

Адв. К.: Аз видях, че сте преценили, че 3000 лева струва сградата.

Вещото лице В.: Не съм я оценила, аз съм го изчислила.

Адв. К.: Вещото лице не е посещавало имотите и не е извършвало оценка на сградите. Моля да не се приема заключението.

Юрисконсулт М.: да се приеме заключението. Считам, че цената е обективно дадена от вещото лице.

Съдът счита, че така депозираното заключение по извършената СОцЕ, както и допълнението към същата са обективно, компетентно, и безпристрастно дадени, относими са към поставения за разглеждане правен спор, поради което

ОПРЕДЕЛИ:

Приема заключението на вещото лице В.М.В..

На вещото лице да се изплати възнаграждение, в размер на двеста (200) лева, след приспадане на осигурителните вноски, включително и за сметка на работодателя.

Издаден РКО за 200 лева.

Жалбоподателката К.: Моля да се назначи нова СОцЕ.

Юрисконсулт М.: Моля да не бъде допусната нова СОцЕ.

Жалбоподателката К.: Моля да се назначи нова СОцЕ, която обективно и съгласно изискванията на ЗОС да събере официални данни от извършените вписвания на възмездни сделки с недвижими имоти в с. Ноевци, вписани в Агенция по вписванията за периода от 12 месеца назад, считано от датата на подаване на заявлението за закупуване на имота, като изчисли осреднените цени на възмездните сделки и ако в рамките на дванадесет месеца са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена да вземе предвид последните 12 сделки. Държа на повторна СОцЕ. Може би сте се запознали с допълнителната молба, в която съм посочила три имота в с. Ноевци, за които има много съществено разминаване с оценката дадена от вещото лице в случая.

Съдът,

ОПРЕДЕЛИ:

Оставя без уважение искането на жалбоподателката за допускане на повторна СОцЕ, тъй като представените от вещото лице В. заключения и приети по делото са обосновани и не възникват съмнения относно тяхната правилност.

Оставя без уважение искането на жалбоподателката за издаване на съдебно удостоверение, формулирано в писмена молба вх. №3295 от 21.10.2019 г.

Адв. К.: Няма да соча други доказателства. Нямам други доказателствени искания.

Юрисконсулт М.: Няма да соча други доказателства. нямам други доказателствени искания.

Съдът, счете делото за изяснено от фактическа и правна страна, поради което

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО

Адв. К.: Уважаеми господин съдия, моля да уважите жалбата на посочените в нея основания. Считам, че оценката на имот, който желаем да закупим и който сме застроили, не отговаря на реалната пазарна цена, тъй като от доказателствата по делото се установява, че реалните вписани сделки с имоти за с. Н. са на цени значително по-ниски от тази, която е определена от оценител по възложение на Община Брезник, също така и по-ниска от пазарната цена, определена от оценителя в рамките на настоящото производство. Моля съда да има предвид, приложения НА, приложеното постановление за възлагане и приложената справка от Агенцията по вписванията, от които се виждат реалните цени на имотите и осъществени сделки в с. Ноевци. Считам, че единствено тези цени дават реална представа за стойността на имотите в с. Н. и осреднените стойности на имоти от други населени места, а именно селата К., С. и К. нямат отношение към процесния имот и не следва да бъдат кредитирани. Самото заключение също моля да не бъде кредитирано като необективно изготвено и в разрез с изискванията на ЗОС и утвърдената в съдебна практика на ВАС понятията за „близост на имота“, „същото населено място“ и „квартал“. Моля да вземете предвид приложените по делото с жалбата докладна записка на Община Брезник от 08.03.2019 г., в която са посочени утвърдени с решение на общински съвет пазарни оценки на имоти в с. Н. и завършени по възлагане на Община Брезник. Въпросната докладна записка е приложена и там се вижда, че средната цена на имот в с. Ноевци на кв./м е около 4-5 лева, аз съм посочила в табличен вид в допълнително представеното становище какви точно стойности са определени като пазарни. В този смисъл считам, че определената от Община Брезник оценка за процесния имот и депозирана по делото не отговарят на реалната стойност на имота.

Моля да вземете предвид приложената практика на ВАС, с която се постановява, че решението следва да бъде базирано на цена, която е определена спрямо всички налични по делото данни, включително приложените НА. Аз съм посочила точно номерата на решенията, да не ги повтарям.

Моля да имате предвид и практиката на ВАС, която касае начинът по който се определя пазарна оценка на имот, а именно по отношение на понятието „в близост“ и по отношение на броя на сделките, които трябва да бъдат взети предвид.

Моля да вземете предвид всички аргументи, изложени в жалбата срещу решението на Общинския съвет, всички аргументи, изложени в допълнителните становища и на жалбоподателя и на заинтересованата страна.

Моля да ми присъдите направените по делото разноски, за които представям списък.

Моля да ми дадете срок за писмени бележки.

Юрисконсулт М.: Уважаеми господин председател, моля да постановите съдебно решение, с което да потвърдите Решение №860 по Протокол № 6 от 22.05.2019 г. на Общински съвет - Брезник е правилно и законосъобразно. Същото е прието от ОбС като колективен орган при спазване на производствените правила и в изпълнение на материално-правните предпоставки. От събраните по делото доказателства се доказва, че оценката на недвижимия имот, извършена от лицензирания оценител, съгласно ЗОС, предмет на развилото се пред административния орган административно производство и предмет на настоящото административно дело е близка по стойност и почти не се отличава от оценката, направена от вещото лице, а именно при цена 9, 56 лева срещу цена 8, 48 лева. Ето защо моля да отхвърлите жалбата срещу горепосоченото решение в частта, с която е потвърдена пазарната оценка на имот, представляващ УПИ ХХІІІ-54 в кв.10 по РП на с. Ноевци, община Брезник с обща площ от 975 кв./м като неоснователна и недоказана.

Моля с оглед изхода на делото да ми присъдите и полагащото ми се юрисконсултско възнаграждение.

Моля да ми бъде дадена възможност да представя писмени бележки.

Съдът

ОПРЕДЕЛИ:

Предоставя възможност на страните в 7-дневен срок считано от днес да представят писмени бележки по делото.

Съдът обяви, че ще се произнесе с решение в законоустановения срок.

ПРОТОКОЛЪТ изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:33 часа.

СЪДИЯ:

СЕКРЕТАР: