РЕШЕНИЕ
№ 436
гр. Перник, 07.12.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административен съд-Перник,
в
публично съдебно заседание проведено на тридесети ноември през две хиляди и
осемнадесета в състав:
СЪДИЯ:
Слава Георгиева
При
участието на секретаря Валентина Христова като разгледа докладваното от съдия
Георгиева административно дело № 343/2018г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството
по делото е по реда на чл. 145 и сл. от АПК във вр. с чл. 215 от ЗУТ.
Образувано е по жалба на Ю.П.С.,*** против заповед № 821 от 23.05.2018г. на кмета на община Перник, в частта, с която е определена
цена на общински терен-реално определена част от улица придаваем към УПИ
VІІІ-401, кв. 30 по плана на с. Кладница, общ. Перник.
В жалбата е
изразено несъгласие с определената в заповедта оценка на придаваемото към
нейния имот място и се иска същата да се преизчисли, като се определи по-ниска
оценка на придаваемия имот.
В първото по
делото открито съдебно заседание жалбоподателката се явява лично. Поддържа
жалбата, като изрично заявява, че не е съгласна единствено с определената от
кмета цена на придаваемото място.
Ответникът по делото-Кмета на община Перник за представител изпраща ст. юк.
А. А.. Оспорва жалбата. Пледира същата да се отхвърли като неоснователна. Излага
аргументи, че оценката е правилно определена въз основа на пазарна оценка на
имота. Оценката е направена от лицензиран оценител на недвижими имоти и е обективирана в доклад приложен по делото.
Същата е възприета и от кмета на община Перник, поради което моли жалбата да се
отхвърли. Прави искане и за присъждане на разноски за юрисконсулско
възнаграждение, за което и представя списък на разноските по чл. 80 от ГПК.
Заинтересованата страна С.И.С., редовно призован се явява лично. Изразява
съгласие с жалбата на г-жа С. /негова съпруга/ и иска този имот да си го закупи, но
на по-ниска цена.
Административен
съд-Перник, като обсъди доводите на страните, във връзка с доказателствата по
делото прие следното:
Жалбата
е процесуално допустима. Подадена е от лице, съсобственик на поземлен имот, към
който по регулация се придава място и за който оценката е неблагоприятна. Жалбата
е депозирана в законово установения срок.
Разгледана по
същество е неоснователна.
По
фактите:
Жалбоподателката
и заинтересованата страна, въз основа на нотариален акт за покупко-продажба №
21, т. ІІ, н.дело № 241 от 200г. се легитимират като собственици на недвижим
имот дворно място с площ от 800кв.м., съставляващо парцел VІІІ-401 по плана на
с. Кладница, общ. Перник, с неуредени регулационни сметки за 75 кв.м.
Кмета на община Перник е сезиран със
заявление
с вх. № 18/ОС-51 от 23.04.2018г. от С.С. да се извърши оценка на придаващите се
места към парцела и да се уредят регулационните сметки. Към заявлението е
приложен нотариалния акт, легитимиращ го като собственик и скица на имота,
актуална към момента на депозиране на искането. От същата е видно, че Ю.С. и С.С.,
са вписани в кадастралния регистър като собственици на имот VІІІ-401, с
площ от 730кв., като към това УПИ се
придава по регулация общински имот от 122кв.м.
Кмета на община
Перник с възлагателно писмо с изх. № 18/ОС-51-1 от 04.05.2018г. е възложил на
„В.Г-Консулт“ЕООД да извърши оценка на площ от 122кв.м., представляващи
общински терен-улица, придаващи се по регулация към УПИ VІІІ-401, кв. 30, по
регулационния план на с. Кладница, общ. Перник.
Оценителя на
недвижими имоти, притежаващ сертификат № 100100789/14.12.2009г. е депозирал
доклад за пазарна оценка на недвижимия имот. Пазарната стойност на терена е
оценена на 8662лв. с ДДС, като е оценителят е работил по метода на пазарните
аналози.
Със
заповед № 821 от 23.05.2018г. кметът на община Перник е наредил да се
извърши в полза на Ю. и С. Станчеви за сумата от 8662 лв., с включен ДДС,
продажба на общински имот от 122 кв. м., които според посоченото в заповедта се
придават от реално определена част от улица с о.т.9190-190 и се придават по
регулация към собствения имот на жалбоподателката и заинтересованата страна,
съгласно утвърден със заповед № 365/02.03.1988г. и действащ регулационен план
на с. Кладница. Посочено е, че продажната цена от 8662лв. е определена според
доклад на лицензиран оценител от 09.05.2018г. Докладът е приложен по делото. В
него като крайна пазарна стойност на
прехвърляните 122 кв. м. оценителят е предложил сумата 8662лв. /71 лв. на 1 кв.
м./, възприета изцяло от административния орган при издаването на заповедта.
В
хода на съдебното производство се назначи, изслуша и прие съдебно оценителна
експертиза. Заключението на експерта се цени като компетентно изготвено и като
кореспондиращо с останалите доказателства по делото. Експерта е посочил два
варианта на определяне на пазарната оценка. Първия е въз основа на вписани
сделки в Служба по вписванията за УПИ-та находящи се в с. Кладница. Съгласно
него за последната една година е вписана само една сделка между Община Перник и
физическо лице. Цената на 1кв.м. е 101.91лв. Останалите сделки са между
юридически и физически лица или само между физически лица, като средната
пазарна стойност, без ДДС е 51.38лв. или за 122кв. м. средната цена за кв.метър
е 6268.44лв. При втория вариант съобразявайки характеристиките на имота,
местоположението му, инфраструктурата и други показатели от значение за
формиране на окончателната пазарна цена
на придаваемите части, при използване метода на сравнимите пазарни аналози
вещото лице дава заключение за пазарна стойност
на процесните 122 кв. м. в размер на 8738.65лв. Вещото лице е работило по метода на
пазарните сравнения/аналози/ като е направило изчисления на пазарните цени на
сравними по местоположение и предназначение имоти, при реална пазарна
конкуренция. Работено е с 20 на брой оферти, публикувани от Агенция за
недвижими имоти, с посочен имейл адрес, които са със сходни характеристики и в
района, в който се намира придаваемото място.
След извършени от него изчисления пазарната стойност по метода на
пазарните сравнения за кв.м. е 71.63лв. или 8738.65лв. за 122кв.м..
Горната
фактическа обстановка се установи от представената административна преписка,
представляваща годно доказателство, както и от събраните в хода на съдебното
дирене писмени такива.
При така
установените факти, се налаган следните изводи:
Предмет на спора,
изхождайки от обстоятелствената част на жалбата и нейния петитум е единствено оспорване размера на сумата,
която жалбоподателката следва да заплати на община Перник за да придобие
придаваемите към нейния имот части от общински имот.
Между страните по делото не съществува
формален спор по въпроса, че прехвърляните от
общината 122 кв. м. са придадени към парцел VІІІ-401, с. Кладница въз основа на одобрения със
заповед № 365/02.03.1988г. на кмета на община Перник застроителен, регулационен
и кадастрален план на с. Кладница, въз основа на който е изготвена скица, на
която е повдигнато в жълт цвят придаваемото се място.
Разпореждане с общински имот е разписано в Закона за общинската собственост. Съгласно
чл. 35, ал. 4, т. 2 от ЗОбС, продажба на
имот-частна общинска собственост, респективно на части от такъв имот, се
извършва без търг или конкурс, по ред определен в наредбата по чл.
8, ал. 2 от ЗОбС, тъй като лицето, на което може да се продаде имотът, е
определено в закон. В случая това е собственикът на УПИ VІІІ-401, кв. 30 към
който с плана от 1988г. се придадени процесните 122 кв. м. от общински имот.
Съгласно и пар. 6, ал. 1 от ПР на ЗУТ
действащите към деня на влизане в сила на този закон /31.03.2001г./
териториалноустройствени планове, общи и подробни градоустройствени планове
запазват действието си като на основание пар.
6, ал. 2 от ПР на ЗУТ могат да бъдат
приложени по досегашния ред в 6-месечен срок от деня на влизане в сила на
закона. При действието на ЗТСУ и ППЗТСУ, прилагането на дворищнорегулационния
план се свързва с изплащането на дължимото обезщетение за изравняване на
частите в образуваните по плана съсобствени дворищнорегулационни парцели, от
който момент настъпва трансформацията на регулационните линии в имотни граници,
т.е. настъпва вещнотранслативният ефект на регулацията. Такова плащане не е
извършвано. По отношение на заварените към момента на влизане в сила на ЗУТ, но неприложени дворищнорегулационни
планове за изравняване на частите в образувани съсобствени дворищнорегулационни
парцели и за заемане на придадени поземлени имоти или на части от поземлени
имоти, пар.
8, ал. 1 от ПР на ЗУТ предвижда, че
след изтичането на срока по пар.
6, ал. 2 от ПР на ЗУТ се прекратява
отчуждителното им действие. В този случай съгласно пар.
8, ал. 2, т. 1 от ПР на ЗУТ собствениците на поземлените имоти по
т. 1 могат да приложат влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни
планове с договор за прехвърляне на собствеността в нотариална форма. Когато
обаче страна по договора е държавата или общината, на основание пар.
8, ал. 3 от ПР на ЗУТ този договор се
сключва във формата, при условията и по реда на чл.
15, ал. 4 и 5
и чл.
17, ал. 4 и 5 на
ЗУТ. Следователно, в случая става
въпрос за засягане с плана на общински имот и договорът се сключва в писмена
форма от кмета на общината по пазарни цени. От доказателствата по делото, в
това число и от документа за собственост на жалбоподателката се приема, че действащият за територията ЗРКП от
1988г. не е приложен нито при действието на ЗТСУ и ППЗТСУ, нито в срока по пар.
6, ал. 2 от ПР на ЗУТ, то по силата на
пар. 8, ал. 1 от ПР на ЗУТ с изтичането
на този срок е прекратено отчуждителното му действие в частта за придадените
към парцел VІІІ-401 части от общински имот като жалбоподателката в качеството си
на собственик на поземления имот, за който по плана е отреден процесният парцел
VІІІ-401 с площ 730кв.м. и с придаваемо към него място от 122кв.м., се е
възползвала от предвидената в пар. 8, ал. 2, т. 1 на ПР на ЗУТ възможност и е поискала да закупи
собствените на община Перник 122 кв. м.. При това положение относно продажбата изцяло е
приложима хипотезата на чл.
35, ал. 4, т. 2 ЗОбС, тъй като потенциалният купувач, на когото може да се
извърши продажбата е собственика на имота и той е определен по силата на закона
- пар.
8, ал. 2, т. 1 вр. ал.
3 на ПР на ЗУТ.
Издадената
въз основа на постъпилото заявление заповед № 821/23.05.2018г. изхожда от
материално компетентен орган.
Тъй
като предметът на спора е сведен единствено до размера и начина на определяне
на посочената в заповедта продажна цена на възмездно прехвърляната общинска
част от УПИ VІІІ-401 от 122 кв. м.- реална част, съдът следва да ограничи
преценката си за правилното прилагане на закона единствено до този въпрос, тъй
като с подлагането на цялостна ревизия на заповедта би излязъл извън очертаните
с жалбата предметни предели на спора, което е недопустимо.
По правило
продажба на имоти - частна общинска собственост се извършва въз основа на
решение на Общински съвет. Такова няма. Но доколкото липсва жалба против самата
продажба то съдът не може на това основание да отмени заповедта само в частта
на определената пазарна оценка. /В тази вр. е решение по АД №
15515/2014г. на ВАС./ При това положение съдът не може на това основание да
отмени акта само в частта на определената с него продажна цена, тъй като
констатираното нарушение на изискването на закона е относимо към
законосъобразността на целия административен акт, а не само в частта му за
цената на имота, определянето на която е функция от решението на компетентния
орган за извършване на продажбата. Отмяната на целия административен акт би
довела до излизане извън очертанията на заявения от жалбоподателката правен спор и би я поставила в
по-неблагоприятно положение, отколкото е имала преди завеждане на делото. Целта
на инициираното от нея искане за съдебна защита е не в извършването на цялостна
ревизия на заповедта, с която по негово заявление е разпоредена продажбата, а
само в частта на определената продажна цена. При това положение се следва
единствено да се извърши преценка доколко посочената в акта цена на
прехвърляната част отговаря на нейната действителна пазарна стойност като се
има предвид, че продажба по ЗУТ се извършва по пазарни цени. По отношение на
пазарните цени по детайлна уредба се съдържа в Закона за общинската
собственост. В чл.
41, ал. 2 от ЗОбС е предвидено, че цената се определя въз основа на пазарна оценка
на лицензиран оценител, освен ако в закон е предвидено друго. В същия смисъл са
и нормите на чл. 58, чл. 77 от Наредбата за реда за придобиване, управление и
разпореждане с общинско имущество на територията на община Перник, според които
оценката на имота се извършва от оценител на имоти. Специалният ЗУТ не сочи по какъв ред трябва да се определи
пазарната цена, поради което за нея е изцяло приложима нормата на чл. 41, ал. 2
от ЗОбС. В случая продажната цена на прехвърляната част е определена въз основа
на изготвен доклад на лицензиран оценител от 09.05.2018г.. Според доклада пазарната
стойност на процесните 122 кв. м. възлиза на 8662 лв., с ДДС, точно толкова, колкото е посочил като продажна
цена и кмета на община Перник. Така
определената пазарна стойност е
по-благоприятна за жалбоподателката, отколкото
варианта на вещото лице даващ по-висока пазарна стойност-8738.65лв., без
ДДС на прехвърляната част. Заключението на експерта, във вариант вписани в
служба по вписвания сделки не се кредитира, тъй като има вписана само една
сделка между община и физическо лице, на
значително по-висока цена за един квадратен метър, а именно 107лв. за 1кв.м.,
без ДДС. С оглед на изложеното се приема, че определената в заповедта продажна цена на
процесните 122 кв. м. е правилна, тъй като е съобразена с характеристиките на
имота, местоположението му, с инфраструктурата и всички останали относими към
пазарната му стойност показатели.
Въз
основа на изложеното при осъществения контрол за законосъобразност не се
откриха основания, който да доведат до отмяна или изменение на заповедта, в
атакуваната й част. Същата е правилна и законосъобразна, поради което жалбата
като неоснователна ще бъде отхвърлена.
Предвид
изхода на спора ответникът има право на разноски. Същите са своевременно
поискани и са придружени със списък на разноските по чл. 80 от
ГПК. Жалбоподателката ще бъде осъдена да заплати на ответната страна съдебни
разноски в размер на 100 лева,
представляващи юрисконсулстко възнаграждение, определено по реда на чл.
24 от Наредба за заплащане на правната помощ във вр. с чл. 78, ал. 8 от АПК.
Водим
от горното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, съдия при Административен
съд-Перник
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
жалба на Ю.П.С. против заповед № 821 от 23.05.2018г. на кмета на община Перник, в частта, с която е определена
цена на общински терен-част от улица придаваем към УПИ VІІІ-401, кв. 30 по плана
на с. Кладница, общ. Перник.
ОСЪЖДА Ю.П.С., с ЕГН **********, с адрес *** да заплати на Община Перник съдебни разноски
по АД № 343/2018г. в размер на 100 (сто) лева.
Решението може да се обжалва от страните с касационна жалба пред
Върховен административен съд на Република България в четиринадесет дневен срок
от получаване на съобщението.
Съдия: /п/